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Cómo invertir en inmuebles desde cero

Cómo invertir en inmuebles

Tabla de contenidos

La inversión en ladrillo ha demostrado ser una inversión segura y rentable históricamente. Aunque hay mejores y peores épocas, puede ser un tipo de inversión interesante. Por eso, en este artículo vamos a explicarte cómo invertir en inmuebles.

Ten en cuenta que no es una inversión que pueda hacer todo el mundo y no pasa nada. No es necesaria. Pero si te interesa y quieres saber más, ¡sigue leyendo! Además, tienes una sección con información sobre cómo invertir en inmuebles con poco dinero.

Vamos al lío.

Tipos de inversión en inmuebles

Antes de meternos de lleno a ver cómo invertir en inmuebles, vamos a conocer los tipos de inversión más comunes en este ámbito.

Invertir para alquilar

Esta es, probablemente, la forma de inversión inmobiliaria más conocida y de la que más se habla. No tiene misterio: compras una vivienda y la alquilas.

La idea es que el alquiler que vayas a cobrar pague la vivienda y todavía te dé beneficios extra. Por ejemplo, pagas una hipoteca de 500 € y entre unas cosas y otras, tienes 100 € de gastos. El precio del alquiler es de 900 €. Por lo tanto, te quedan unos beneficios de 300 € al mes. Esto es lo que se conoce como cash flow positivo.

Ojo, que los 500 € de hipoteca no tendrías que considerarlos como gasto en sí, ya que están amortizando una vivienda que va a ser tuya (salvo la cantidad de interés que estés pagando).

Y hablo de hipoteca porque, a no ser que te sobre muchísimo el dinero, lo mejor que puedes hacer es dar una entrada decente y luego negociar una buena hipoteca. Incluso aunque tengas la pasta para pagar la casa a tocateja. Quédatela y úsala para invertirla en activos que te generen más pasta aún.

Lo bueno de esta inversión es que serás dueño de un bien físico (o de parte de él, según cómo pagues y la hipoteca que tengas) y que la rentabilidad del alquiler, generalmente, va al alza. Y, bueno, si nos ponemos finos, puedes desgravarte hasta un 60 % en el IRPF en este tipo de viviendas.

Eso sí, si compras para alquilar ten en cuenta que te hará disponer de menos capital para diversificar (según el dinero que tengas, claro) y que tendrás que estar pendiente de encontrar inquilino, de que «esté contento«, de mantener la vivienda en condiciones (reparaciones que hagan falta, recambios…), etc.

Comprar para reformar y vender

Otro de los tipos de inversión en inmuebles es la conocida como flipping. Básicamente, consiste en comprar una vivienda que necesite una reforma (que no sea una reforma muy grande), hacerla y luego vender la vivienda a un precio más alto para sacar beneficios.

Aunque puede parecer fácil y puedes llegar a conseguir bastantes beneficios, este tipo de inversión no es tan sencilla.

Para empezar, tendrás que encontrar una propiedad que esté muy devaluada por su estado, pero que no lo esté tanto como para que reformarla salga más caro que la plusvalía que vas a sacar por ella. Y esto no es nada fácil.

Además, vas a tener que encargarte de gestionar la reforma (o subcontratar la gestión) y de que no se te vaya demasiado en precio y en tiempo. Esto tampoco es sencillo, porque ya sabemos todos que con las reformas nunca se cumple ni el presupuesto ni la duración estimada.

Para acabar, tienes que vender la vivienda a un precio que te dé beneficios (lo que pagaste por ella, más los costes de la reforma y de los papeleos, más el extra que quieras conseguir). Y esta parte, según cómo esté el mercado, tampoco es sencilla.

En definitiva, esta es una forma muy interesante de obtener buenas rentabilidades sin tener que lidiar de forma constante con inquilinos y los problemas que te puedan ocasionar. Ahora bien, tienes que estar preparado para afrontar todo lo que hemos comentado.

Si te interesa conocer otras formas de invertir, echa un vistazo a nuestro artículo sobre las mejores estrategias de inversión inmobiliaria.

Cómo invertir en inmuebles

Cómo invertir en inmuebles

Ahora sí, vamos con el meollo del asunto y lo que te interesa realmente. Vamos a explicar cómo invertir en inmuebles, el proceso general. Ten en cuenta que puede variar dependiendo de factores externos. Pero suele ser así:

Paso 1: Análisis y presupuesto

Lo primero que debes hacer incluso antes de mirar viviendas o plantearte si este tipo de inversión es interesante para ti es analizar tus posibilidades financieras y tus finanzas en general. Esto incluye varios aspectos.

  • Calcula el capital que tienes disponible para la entrada: lo recomendable es que tengas sobre un 20 % del valor total.
  • Analiza tus opciones de financiación: acude a varios bancos para ver diferentes hipotecas. Así, con un conocimiento más amplio, podrás negociar mejores condiciones.
  • Crea un presupuesto en base a la información anterior y establece límites.

Ten en cuenta que invertir en propiedades requiere una cantidad considerable de dinero (aunque no siempre, te contamos más abajo). Así que hacer estos análisis y presupuestos es fundamental.

Paso 2: Investigación del mercado

Con lo anterior ya claro, llega el momento de ponerse a analizar e investigar el mercado inmobiliario. Para ello, debes prestar atención a muchos factores. Los más importantes son:

  • Mejores zonas para hacer tu operación
  • Tendencias de precios en esas zonas
  • Oferta y demanda en esas zonas
  • En base a lo anterior, elegir una o dos zonas y empezar a buscar inmuebles

Para hacer esta investigación, tienes que dejar tu parte subjetiva fuera de la ecuación. No pienses en «es que esta zona es muy bonita», «a mí me gusta que tenga X o Y». No. Piensa de forma objetiva: ¿es una zona bien comunicada? ¿Tiene servicios importantes cerca (supermercados, médicos…)? ¿Es una zona segura?

Ten en cuenta que tienes que poder vender la propiedad (para alquilarla o venderla) y esas características le dan valor y hacen que se interese más gente.

Paso 3: Elección de la propiedad

Cuando tengas seleccionadas varias zonas y varias propiedades en cada una de ellas, llega el momento de visitarlas y descartar aquellas que, objetivamente, no te interesan.

También cabe mencionar que hay muchos tipos de propiedades y elegir una u otra dependerá de tus objetivos. Las más comunes son:

  • Piso o apartamento en una comunidad
  • Casa adosada
  • Casa individual
  • Casa pareada
  • Oficina
  • Local comercial
  • Terreno

Cada tipo de propiedad tiene sus ventajas y desventajas, por lo que tienes que evaluar cuál se adapta mejor a tus objetivos y necesidades. Para ponerlo más sencillo, nosotros nos hemos enfocado en la compra de un piso. Pero puedes aplicar los pasos a cualquier tipo de propiedad, salvando las diferencias.

Dicho esto, tras hacer las visitas necesarias, tendrás que elegir una (o dos) propiedad por la que quieras apostar y pasar al siguiente paso antes de comprarla.

Paso 4: Inspección de la propiedad

Cuando ya hayas elegido la propiedad en la que quieres invertir, es es muy importante que hagas una inspección exhaustiva antes de tomar tu decisión final. Esto evitará sorpresas futuras.

Para ello, tienes que revisar aspectos como:

  • el estado de la propiedad
  • los documentos legales
  • los impuestos asociados
  • los gastos adicionales (costes de mantenimiento, seguros, reparaciones futuras…)

Todo esto te ayudará a conocer el estado real de la vivienda (tanto la parte física como la legal) para que puedas ajustar precios, si es necesario, y tomar mejor tu decisión definitiva.

Paso 5: Compra de la propiedad

Una vez hayas inspeccionado la propiedad en la parte física y revisado toda la parte de papeles, llega el momento de comprarla.

Aquí, dependerá de la opción de compra que hayas elegido o puedas hacer según tus finanzas. Así que, te queda hacer las gestiones de compra (hipoteca, contrato de compraventa, etc.) y ya tendrás tu vivienda.

Otras formas de invertir en inmuebles

Lo que te hemos contado hasta ahora está muy bien, pero si no tienes capital, no vas a poder hacerlo (y tampoco es recomendable). Aún así, si no quieres quedarte fuera, aquí opciones de cómo invertir en inmuebles con poco dinero:

Crowdfunding inmobiliario

Seguro que te suena la palabra crowdfunding. En este caso, el crowdfunding inmobiliario es un grupo de inversores que recopilan capital para invertir de forma conjunta en un inmueble al que no podrían acceder de forma individual.

Es decir, si hay un inmueble que vale 1 millón de euros, se divide en participaciones de X € y cada uno es propietario del porcentaje que compra. Luego, los beneficios que se consigan (por explotación o por venta) se reparten en base al porcentaje que posea cada persona.

Para este tipo de inversiones, existen plataformas como Urbanitae, Brickstarter, Estateguru o Evostate, entre otras, que se ocupan de hacer todas las gestiones con las diferentes propiedades y propietarios.

Lo bueno de esta opción es que, aunque inviertas poco dinero, puedes diversificar tu inversión: un porcentaje en una casa, otro en un piso, otro en una nave, otro en un edificio, etc.

Invertir en una SOCIMI (REIT)

Una SOCIMI es una Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario, lo que se conoce en inglés como REIT (Real Estate Investment Trust), y es una forma no tan conocida de invertir en el mercado inmobiliario.

Estas sociedades son empresas dedicadas a la compra, rehabilitación, venta y alquiler de viviendas y de otro tipo de propiedades (edificios de oficinas, centros comerciales, naves, terrenos…). Algunas de ellas cotizan en bolsa y ahí es donde entra tu inversión.

Al invertir en estas empresas, estás invirtiendo en inmuebles de forma indirecta (no eres propietario de los inmuebles en sí). ¿Y cómo ganas tú aquí? Pues muchas de estas empresas reparten dividendos cuando tienen beneficios.

Además, como en cualquier tipo de inversión en bolsa, si tu estrategia de salida es buena, podrás conseguir una plusvalía al vender tus acciones.

Madeira Invest Club

Por último, nos gustaría mencionarte el Madeira Invest Club (MIC) como alternativa para tus inversiones.

Ya te hemos hablado de este club en varias ocasiones (sobre Madeira Invest Club y opiniones sobre MIC), pero te lo volvemos a recordar. En este club, entre muchas otras cosas, tendrás acceso a oportunidades exclusivas para comprar obras de arte digital.

Pero… ¿Qué se hace exactamente dentro del MIC?

Primero, te decimos lo que NO se hace y es invertir. El MIC no es un club de inversiones (aunque por su nombre lo parezca… ), es un club de compradores de arte digital.

Ojo que dentro del MIC sí vas a ganar dinero, pero no lo harás invirtiendo sino con la compraventa de arte digital.

¿Cómo?

De la siguiente manera: tú compras una obra de arte digital de las que nosotros te vamos a proponer. Esto se hace solo clicando un botón, y ya estaría realizado el primer paso.

Ten en cuenta que esta compra realmente es un contrato que realizas con nosotros donde dice que tú has comprado la obra X y que nosotros te la vamos a recomprar, tal y como dice el contrato que hemos firmado, en X tiempo (en cada obra es diferente).

Esta recompra te garantiza la devolución de tu aportación + el rendimiento que haya generado la obra (normalmente, son del 30 % en adelante).

Oye, ¿y qué tiene esto que ver con los inmuebles?

Pues que algunas de las obras de arte digital que ofrecemos para esta compraventa están asociadas a inmuebles. Otras a coches de lujo, relojes, oro y una larga lista. Si quieres más información, echa un vistazo a la web de Madeira Invest Club y apúntate a la lista de espera para cuando vuelvan a abrir las puertas del club.

Consejos par la inversión inmobiliaria

Si te interesa este tema y quieres profundizar en él, te recomendamos algunos de los artículos de nuestro blog en los que hablamos sobre este sector:

Ahora, ya conoces los pasos y tienes la información de cómo invertir en inmuebles desde cero para evaluar tu situación y decidir si este tipo de inversión es para ti o no.


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